配售价为区域商品房价格的50%、每个家庭只能购买一套、禁止变更为商品房流入市场......近日，西安2710套配售型保障房开启意向登记，申请条件也正式明晰。
据悉，本次开展意向登记的项目，包括金泰怡景花园(鱼化新居一期)、香湖湾2个配售型保障性住房项目，分别位于西安雁塔区鱼化寨街道和西安浐灞国际港，配售价格约为区域商品住房价格的50%左右，按照“一房一价”原则，差异化确定每套房源具体销售价格。
今年来，配售型保障性住房建设提速，北上广深、福州、西安、济南、青岛、杭州等近30个城市已公布配售型保障房建设/筹集计划，各地今年计划筹建配售型保障性住房1000余套至10000余套不等。
配售型保障性住房从哪里来、怎么售、如何管？地方城市正在积极探索。
2710套房源“半价出售”
2024年，被业内视为配售型保障性住房建设的“开局之年”。配售型保障性住房，指保障家庭按照政府确定的销售价格购买，退出时由政府组织回购的住房，可以集中建设或者在商品住房项目中配建。
西安在此项工作上进展较快，自去年国家提出建设配售型保障房以来，西安将部分刚开始建设和还没动工的经济适用房项目，直接转为配售型保障房项目，当地今年计划建设1万套配售型保障房。
6月17日，西安就两个配售型保障性住房的购房意向登记工作发布《通告》。
项目之一为金泰怡景花园(鱼化新居一期)，项目建设房屋1970套，建筑面积区间56～72平方米，目前主体封顶。项目配套车位1920个，自建幼儿园2所，九年一贯制学校1所，还配建有社区服务站、文化活动站、老年人照料中心、社区卫生服务站等，计划2025年10月建成交付。
项目二为香湖湾配售型保障房项目，地处西安浐灞国际港区域，计划建设房屋约740套，建筑面积最大不超过100平方米(最终以规划审批为准)，目前进入文勘阶段。项目配套车位约447个，周边幼儿园3所、中学2所，医疗卫生点3处，计划2026年12月建成交付。
《通告》表示，按保本微利原则，上述2个项目经初步测算，配售价格约为区域商品住房价格的50%左右。按照“一房一价”原则，根据结构、户型、朝向、楼层等因素，差异化确定每套房源具体销售价格。
那么，哪些群体可申请此类房源？《通告》指出，配售型保障性住房重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及机关事业单位人员和城市需要引进的人才等群体，每个家庭只能购买一套保障性住房。
申请家庭应同时符合3个条件：一是主申请人为落户满三年的本市户籍居民;二是申请人及其家庭成员自有住房人均住房面积低于17平方米、全市范围五年内无住房登记信息和住房交易记录；三是其他需满足的条件。已享受过政策性住房的申请家庭，满足以上条件之余，需按规定腾退原政策性住房。
值得注意的是，不同于普通商品房，配售型保障性住房实行严格的封闭管理。
《通告》规定，配售型保障性住房不得长期闲置、擅自转让以及擅自改变房屋用途，禁止以任何方式违法违规将保障性住房变更为商品住房流入市场。如长期闲置、确需转让、因辞职等原因离开机关事业单位或企业的，经市级住房保障部门批准，由市安居集团按照退出时评估价格予以回购。
其他城市的做法与此类似。比如无锡，《无锡市区配售型保障性住房建设管理办法(试行)》将于7月1日起施行，规定配售型保障性住房实行封闭管理，购房家庭不得向第三人转让，不得抵押、上市交易。因家庭原因退出的，只能由政府实施主体进行回购，并仍作为配售型保障性住房使用。
价格方面，无锡的配售型保障性住房实行政府指导价，以“保本微利”为原则，配售价格将综合考虑土地取得成本、建设成本、管理成本和适当利润的基础上进行综合评审，提出评审意见报市政府审定后执行，总体低于市场同类商品房，且价格批定后，原则上一年内不作调整。
据悉，无锡市完成申报国家规划建设保障性住房共3517套房源，均为共有产权保障房转化而来，分别为龙塘岸后五巷1339套，即将竣工交付；新街家园二期1500套，外墙真石漆基本完成，公区装修完成80%；东璟家园F1地块678套，市政绿化完成85%，正进行室外燃气管线施工。
配售型保障房建设提速
我国住房保障体系经历过多轮变迁，从原有的以公共租赁住房、保障性租赁住房等为主体，当下住房保障体系已分为配租型和配售型，配租型包括公共租赁住房、保障性租赁住房，配售型按保本微利原则配售。
在业内看来，新一轮保障性住房建设的重点，是拓展配售型保障性住房。今年以来，各地加快推进配售型保障性住房建设，各地在保障对象标准、用地保障、资金监管、配售价格等方面也在积极探索。
据中指研究院不完全统计，北京、上海、广州、深圳、福州、西安、济南、青岛、杭州、成都、重庆、昆明等多个城市，已公布今年配售型保障房建设/筹集计划，各地以需定建，今年计划筹建配售型保障性住房1000余套至10000余套不等，多在2000~4000套之间。
5月20日，山东省首批配售型保障性住房项目陆续在青岛、济南开工建设。山东省住房城乡建设厅方面介绍，今年山东将加快推进配售型保障性住房建设，力争全年开工建设1.2万套。
5月11日，北京发布《2024年北京市住房发展年度计划》，今年计划安排保障性住房用地460公顷，其中配租型和配售型保障性住房用地200公顷，有力支撑保障性住房建设和供给。
与其他政策性住房不同，新一轮的配售型保障房规划建设，将实施严格的封闭管理，严禁以任何方式，违法违规将新建的配售型保障性住房变更为商品住房流入市场，更不能利用保障性住房进行牟利。如后续要退出，大多数需由保障房公司按相关规定及评估价格进行回购。
为助力保障房供给，金融配套政策也在落地。日前央行明确，将设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国企以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。据了解，在“先贷后借”的模式下，3000亿元再贷款额度，可以带动的贷款量约5000亿元。
上述政策，既有助于商品房“去库存”，也有助于各地解决保障房资源“从哪里来”的问题。
二季度以来，湖北、广州、武汉等多个省市，发文鼓励收购符合条件的存量房源用作保障性住房，如杭州市临安区、贵阳、惠州、临沧、大理州等地发布征集商品房用作保障性住房的公告，由国有企业在部分行政区域征集已建成未出售的商品住房用作保障性住房。
目前，各地对房源条件均提出要求，如房源单套面积、已取得竣工验收备案证明、权属清晰且可交易等，部分城市要求房源满足一定车位配比、可实现封闭管理、可拎包入住等。对于期房项目，杭州临安提出期房需提供商品房预售许可证，需由供应商出具保交付资金拼盘方案。
在业内人士看来，保障性住房再贷款落地效果，关键在于能否在后期大规模落地。因配售型价格只有同区域商品房五折左右，如果采取收购模式，收购价格会更低，后续能落地多少项目还需观察。
中指研究院市场研究总监陈文静表示，目前，多数城市未明确收购定价规则，少数城市明确按照周边房源进行定价，惠州提出“以同地段保障性住房重置价格为参考上限”，杭州临安明确“以不超过周边房源、车位的评估价作为收购的最高限价”；广州市增城区新塘镇购买市场化商品房作为安置房源，采用成本法确定房源交易单价，原则上为“土地成本+建安成本”。
陈文静认为，通过收购市场未售新房来改建保障房，第一，有利于加快保障性住房供给，更好满足工薪收入群体的住房需求，促进房产资源合理配置。第二，有利于市场库存的去化，缓解开发企业的资金压力，去库存效果最为直接。第三，多地将收储对象定为已建成未出售商品房，也将有利于促进房企加快项目竣工节奏。第四，房企出售已建成商品房后，回笼资金可用于支持在建工程，助力保交房。
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